נכסים למכירה | קובי אלקיים נדלן בע"מ
נכסים למכירה מאגר
נכסים למכירה בישראל כוללים דירות, בתים צמודי קרקע, קרקעות, משרדים, חנויות ומבנים שלמים, ולכל סוג יש בדיקות, סיכונים ושיקולי מימון משלו. מה שקובע אם העסקה טובה הוא לא המודעה אלא ההתאמה בין הנכס למטרה, המצב המשפטי והתכנוני, והמחיר ביחס לשווי האמיתי. הדף מסביר איך בוחרים נכס למכירה, מה בודקים ואיך מתנהלת העסקה.
סוגי נכסים למכירה ומה מייחד כל אחד
נכסי מגורים, כמו דירות, דירות גן, פנטהאוזים ובתים צמודי קרקע, הם רוב העסקאות בשוק, ונקנים למגורים או להשכרה. קרקעות נקנות לבנייה עצמית, להשקעה ארוכת טווח או לעסקאות קומבינציה עם יזם, והשווי שלהן נקבע בעיקר לפי הייעוד והזכויות בתכנית. נכסים מסחריים, כמו משרדים, חנויות, מחסנים ומבני תעשייה, נקנים בעיקר כנדל"ן מניב שמייצר הכנסה משכירות.
לכל סוג נכס נקודות תורפה אחרות. בדירה חשוב מצב הבניין והרישום, בבית צמוד קרקע חשובים גבולות המגרש וההיתרים לכל תוספת, בקרקע חשובים הייעוד, הזכויות והבעלות, ובנכס מסחרי חשובים חוזי השכירות הקיימים, איכות השוכרים והתאמת הייעוד לשימוש. הגדרה ברורה של המטרה, מגורים, השקעה או שימוש עסקי, היא הצעד הראשון בכל חיפוש.
דירות ובתים למגורים או להשכרה
קרקעות לבנייה, להשקעה או לקומבינציה
משרדים וחנויות כנדל"ן מניב
מחסנים ומבני תעשייה ללוגיסטיקה
מבנים שלמים עם כמה יחידות ושוכרים
איך בוחרים את הנכס הנכון למכירה
רוכש למגורים מתחיל מאורח החיים: מקום עבודה, מוסדות חינוך, תחבורה, גודל המשפחה והתקציב, ורק אחר כך מחפש נכסים. משקיע מתחיל מהמספרים: ביקוש לשכירות באזור, עלות כוללת, הכנסה נטו ואפשרות למכירה חוזרת. רוכש מסחרי מתחיל מהשימוש: נגישות, חניה, חזית, רישוי ותשתיות. כל אחד מהם צריך רשימת קריטריונים כתובה כדי לא להיסחף אחרי נכס יפה שאינו מתאים.
כדאי גם להגדיר מראש מה מוכנים לקבל ומה לא: בניין ותיק שדורש שיפוץ, קומה ללא מעלית, נכס עם הליך התחדשות עירונית בשלב מוקדם, או קרקע שדורשת שינוי ייעוד. כל פשרה כזו משפיעה על המחיר ועל הסיכון, ומי שמגדיר אותה מראש יכול להעריך מהר אם נכס מסוים מתאים לו ובאיזה מחיר.
בדיקות חובה לפני רכישת נכס
בכל נכס בודקים את המצב הרישומי: נסח טאבו או אישור זכויות, בעלים, משכנתאות, עיקולים, הערות אזהרה וצווים, והתאמה בין המוכר לרשום. בודקים את המצב התכנוני בעירייה: היתרים, התאמה בין ההיתר למצב בפועל, חריגות בנייה, ייעוד בתכנית וזכויות שלא נוצלו. ובודקים את המצב הפיזי באמצעות בדק בית או מהנדס, לפי סוג הנכס וגילו.
בנכס מניב בודקים בנוסף את חוזי השכירות הקיימים, את תקופתם, את הבטוחות ואת היסטוריית התשלומים של ה שוכרים. בקרקע בודקים גם הפקעות, מגבלות בנייה, תשתיות וגישה. ובכל נכס בודקים מה מתוכנן בסביבה, כי תכנית חדשה עשויה להשביח את הנכס או לפגוע בו, והמחיר צריך לשקף זאת.
נסח טאבו, הערות אזהרה ועיקולים
היתרים, חריגות וייעוד בתכנית
מצב פיזי ומבני לפי בדק בית או מהנדס
חוזי שכירות ושוכרים בנכס מניב
תכניות בסביבה שישפיעו על הערך
תהליך רכישת נכס שלב אחר שלב
התהליך מתחיל בהגדרת מטרה ותקציב וקבלת אישור עקרוני למימון. אחריו באים איתור, ביקורים והשוואה בין נכסים. כשנמצא נכס מתאים, עורך הדין מבצע את הבדיקות הרישומיות והתכנוניות, ובמקביל מתבצעות בדיקות פיזיות והערכת שווי. רק לאחר מכן מתנהל משא ומתן על מחיר ותנאים, על בסיס הממצאים ולא על בסיס התרשמות ראשונית מהנכס.
חוזה המכר קובע לוח תשלומים, בטוחות, מועד מסירה ומצב הנכס במסירה, ומסדיר כל בעיה שהתגלתה בבדיקות. אחרי החתימה מדווחים לרשויות המס, רושמים הערת אזהרה, מקבלים את המימון, משלמים לפי החוזה, מקבלים חזקה ומשלימים רישום. מומלץ להימנע מחתימה על זיכרון דברים לפני הבדיקות, כי הוא עשוי לחייב כמו חוזה.
עלויות ומימון ברכישת נכסים
לצד המחיר יש מס רכישה, שנקבע לפי סוג הנכס, מעמד הרוכש ושווי העסקה, ובנכס מסחרי ובקרקע עשוי להיות שונה מבדירת מגורים. נוספים שכר טרחת עורך דין, שמאות, בדיקות הנדסיות, תיווך אם יש, ושיפוץ או התאמות. מומלץ לבדוק את חבות המס עם עורך דין או יוע ץ מס לפני ההתחייבות, כי היא משנה את הכדאיות.
המימון משתנה לפי סוג הנכס. משכנתא לדירת מגורים שונה ממימון לנכס מסחרי או לקרקע, שבהם הבנקים דורשים לרוב הון עצמי גבוה יותר ובוחנים את ההכנסה מהנכס. לכן חשוב לברר את תנאי המימון לסוג הנכס הספציפי כבר בתחילת הדרך, ולשקול במקרה הצורך שותפות שמפזרת את ההון ואת הסיכון.
איך קובי אלקיים נדל"ן בע"מ מלווה רוכשים ומוכרים
קובי אלקיים נדל"ן בע"מ, מבית ELKAYAM GROUP, מלווה רוכשים ומוכרים של נכסי מגורים, נדל"ן מסחרי ומניב וקרקעות. הקבוצה מספקת הערכת שווי נכס, ניתוח המצב הרישומי והתכנוני, ניהול משא ומתן ותיאום מול עורכי דין, שמאים ובנקים. הניסיון ביזמות, בהתחדשות עירונית ובעסקאות קומבינציה מאפשר לזהות פוטנציאל וסיכונים שלא רואים במודעה.
בעסקאות מורכבות, כמו ריבוי בעלים, ירושות, מגבלות תכנון או מימון, הקבוצה בונה מבנה עסקה מותאם, מכניסה שותפים וחברות גיבוי ומעמידה בטוח ות. למוכרים היא מסייעת בקביעת מחיר ריאלי ובאסטרטגיית שיווק. השירות ניתן בעברית, באנגלית ובצרפתית, כולל ליווי משקיעים ורוכשים מחו"ל, ממשרדי הקבוצה ברחוב ריב"ל 37 בתל אביב.
טעויות נפוצות ברכישת נכסים
הטעות הנפוצה היא לבחור נכס לפי מראה ולא לפי התאמה למטרה. טעות נוספת היא להסתמך על מחירים מבוקשים במקום על עסקאות שנסגרו. בנכסים מסחריים טועים כשלא בודקים את השוכרים ואת החוזים, ובקרקעות טועים כשמניחים ששינוי ייעוד יגיע בקרוב. ובכל סוג נכס, דילוג על בדיקות כדי לחסוך זמן עולה לרוב הרבה יותר.
מגדירים מטרה וקריטריונים לפני החיפוש
משווים מחיר לעסקאות שנסגרו באזור
בודקים חוזים ושוכרים בנכס מניב
לא קונים קרקע על סמך שינוי ייעוד עתידי
לא חותמים על זיכרון דברים לפני בדיקות
שאלות נפוצות
איך מוצאים נכסים למכירה שמתאימים לי?
מתחילים בהגדרת מטרה, תקציב וקריטריונים ברורים, ואז מחפשים בלוחות נדל"ן, דרך מתווכים ויזמים, ובמכירות של כונסי נכסים. גורם מקצועי שמכיר את השוק יכול לחסוך זמן רב בסינון ולזהות נכסים שמתאימים גם לפני שהם מתפרסמים ברבים.
מה ההבדל בין רכישת דירה לרכישת נכס מסחרי?
בנכס מסחרי בודקים בעיקר את ההכנסה: חוזי שכירות, איכות השוכרים, תקופות ובטוחות, וגם ייעוד ורישוי. המימון שונה ולרוב דורש הון עצמי גבוה יותר, וגם המיסוי עשוי להיות שונה. בדירה הדגש הוא על מצב הבניין, הרישום והתאמה למגורים או להשכרה.
מה חשוב לבדוק ברכישת קרקע?
את הבעלות והרישום, הייעוד בתכנית המאושרת, זכויות הבנייה, הפקעות ומגבלות, תשתיות וגישה, וכל תכנית מופקדת שעשויה לשנות את המצב. קרקע ללא זכויות מאושרות היא השקעה ספקולטיבית, ולכן חשוב להבין מה מאושר היום ולא מה עשוי להיות מאושר בעתיד.
כמה זמן לוקח לקנות נכס?
משך העסקה תלוי בסוג הנכס, במורכבות הבדיקות, במימון ובלוח התשלומים שנקבע בחוזה. עסקה פשוטה בדירה פנויה מתקדמת מהר יחסית, בעוד שנכס עם ריבוי בעלים, בעיה רישומית או מימון מסחרי מורכב דורש יותר זמן ותיאום בין הגורמים.
האם כדאי להיעזר באיש מקצוע בקניית נכס?
עורך דין מקרקעין הוא הכרחי בכל עסקה. בנוסף, גורם מקצועי שמעריך שווי, מנתח את המצב התכנוני ומנהל משא ומתן יכול לחסוך טעויות יקרות, בעיקר בנכסים מסחריים, בקרקעות ובעסקאות מורכבות שבהן הסיכון גבוה יותר והטעויות יקרות במיוחד.
מחפשים נכס למכירה למגורים, להשקעה או לעסק, או רוצים למכור נכס במחיר נכון? נלווה אתכם מהערכת השווי ועד רישום הזכויות. לייעוץ אישי: 053-658-4252 · השאירו פרטים ונחזור אליכם